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Crédit Foncier/Nexity
Crédit Foncier / Nexity :
Le hold-up ne doit pas avoir lieu
L’annonce par la presse d’un projet de rapprochement du Crédit Foncier de France (CFF) et du promoteur Nexity a semblé aux élus du Comité Central d’entreprise du CFF de nature à affecter de manière préoccupante la situation économique de leur entreprise. Ils ont donc déclenché un droit d’alerte et, dans ce cadre, confié une expertise du projet au cabinet Ethix. Les premières conclusions de ce cabinet ont conduit l’intersyndicale du CFF (CFDT, CFE/CGC, CFTC, CGT, FO, SUD, UNSA) a publier l’analyse suivante auprès d’un personnel toujours très motivé par la défense de son entreprise et de ses missions. Il ne faut pas oublier en effet que le CFF, aujourd’hui filiale des caisses d’épargne, a été sauvé il y a quelques années alors qu’il était condamné par le gouvernement de l’époque.
Le rapport du cabinet Ethix a été examiné lors de la séance du CCE du mardi 27 février, en même temps qu’un document produit par la Direction. Le moins que l’on puisse dire est qu’il n’y avait pas photo entre les deux. Autant le travail d’Ethix était excellent, autant le document de la Direction était vide d’intérêt : rien sur l’activité qui découlerait du projet, ni sur l’extravagante valorisation des deux entreprises, ni sur la gouvernance, pas plus que sur les aspects prudentiels, etc.
La Direction ne savait répondre à aucune des questions essentielles qui étaient posées et le comble du ridicule fut atteint lorsque les élus furent solennellement informés de la stricte confidentialité du document qui leur était remis. Vu le contenu dudit dossier, composé d’informations tirées de rapports officiels et d’éléments pouvant être consultés sur internet, la seule question qui se pose est : se moquent-ils de nous ou sont-ils si peu au courant du dossier ? Seul affichage : il s’agit de créer un pôle immobilier qui recouvrirait toute la filière des métiers de la branche, soit une stratégie totalement inverse de celle que la Caisse Nationale des Caisses d’ ??pargne (CNCE) a imposée ces dernières années (segmentation des activités immobilières, séparation du financement et des services, cession de filiales, retrait de la cote...).
Le projet dépannerait bien Nexity, mais il est sans intérêt pour le Crédit Foncier. Alain Dinin, PDG de Nexity, frappe à toutes les portes sans succès depuis l’été pour essayer d’adosser Nexity à un grand groupe. Vinci, Icade et semble-t-il au moins un fonds de pension lui ont fermé la porte. La CNCE vient donc au mieux en quatrième position. Pourquoi Nexity a-t-il tant et de façon urgente besoin de s’adosser ? La réponse est évidente : le risque de crise de l’immobilier est très fort actuellement et dans ce cas ce sont les promoteurs qui encaissent les coups les plus forts. Le CFF qui s’était investi dans la promotion a payé pour le savoir dans les années 1990.
Or la crise est prête à repartir. Aux USA, les dépôts de bilan ont commencé. Certains économistes américains considèrent que le risque qui en découle pour les marchés financiers est encore plus grand que celui lié aux fonds de pension spéculatifs. En France, les stocks repartent à la hausse, la réalisation de logements est supérieure aux ventes (+ 79 000 logements en stock en 2006). Et c’est le moment que les stratèges de la CNCE choisissent pour marier le Crédit Foncier à Nexity, au sommet du cycle de l’immobilier. Subtil, non ?
En plus, la CNCE minore le prix du Crédit Foncier qu’elle apporterait dans le montage en l’évaluant à l’actif net (c’est-à-dire comme pour une vente à la casse) aux alentours de 2,050 milliards d’euros, soit bien moins que lors du retrait de la cote (2,468 milliards) alors que le prix était déjà jugé insuffisant à l’époque, et alors que plusieurs centaines de millions de bénéfices ont été intégrés depuis. De plus, certaines évaluations selon des méthodes sérieuses situent plutôt la valeur du CFF entre 3,4 et 4,7 milliards d’euros. Quel intérêt la CNCE trouve-t-elle à s’appauvrir à ce point ? Que cache donc ce projet qui soit inavouable ?
De l’autre côté, la CNCE semble envisager allègrement de considérer que la valeur de Nexity est de 2 milliards d’euros, c’est-à-dire une valeur boursière atteinte en raison d’une spéculation effrénée. En octobre 2004, Nexity ne valait que 540 millions d’euros. Les travaux d’Ethix montrent que si l’on évaluait Nexity selon la même méthode que celle employée par les Caisses d’ ??pargne pour le Crédit Foncier, le promoteur ne vaudrait que 144 millions d’euros ! Les calculs d’Ethix, assis sur les capitaux propres et les perspectives de bénéfices futurs, font apparaître que le prix du CFF devrait être le double de celui de Nexity. Le Comité d’Audit des Caisses d’ ??pargne a, semble-t-il, décidé de désigner un expert pour évaluer les deux entreprises ; souhaitons qu’il s’agisse d’un expert réellement indépendant car dans cette affaire, tout est si anormal ...Et en plus, avec l’accord de la CNCE, les dirigeants de Nexity souhaitent distraire 140 millions sous forme de dividende exceptionnel avant l’opération. Incroyable !
Et tout cela pour quoi ? De l’avis du cabinet Ethix :
il n’y a pas de synergies industrielles à attendre dans l’état actuel du projet. Le seul point possible (augmenter la prescription de Nexity auprès du CFF) pourrait même faire fuir d’autres prescripteurs.
Nexity y trouverait l’avantage d’un CFF moins volatil que le promoteur, ce qui deviendrait par contre un inconvénient pour le CFF.
Le CFF pourrait éventuellement espérer par ce biais la stabilisation de son périmètre mais être détenu par un promoteur fragiliserait sa notation et augmenterait sa volatilité
Les bénéfices remontant du nouvel ensemble à la CNCE seraient inférieurs à ceux actuels provenant du seul Crédit Foncier et encore, si tout va bien pour le promoteur.
Le ROE (retour sur investissement) diminuerait également (9,6 au lieu de 14%).
L’impact de l’opération sur le ratio Cooke serait lourd (le faisant tomber à 3,81%, ce qui nécessiterait un apport de capitaux propres supplémentaires).
Les risques de pertes seraient très importants en cas de retournement de conjoncture immobilière car loin d’être faite de fonds propres, la valeur de Nexity est faite de plus-values potentielles boursières, ce qui s’assimile à du vent quand la crise arrive.
Enfin, bien que la Direction se refuse à parler de la gouvernance, il semblerait, et ce n’est pas le moins grave, que s’organise la mainmise de Nexity sur le Crédit Foncier. Le modèle qui serait envisagé donnerait tout pouvoir au PDG de Nexity sur la holding , mais aussi sur le CFF en tant que tel. Effarant pour une banque. Quelle forme la société prendrait-elle ? Conglomérat financier ou compagnie financière ? Les conséquences seraient très différentes. Quelles mesures prudentielles seront applicables à ce montage inédit ?
Dans ces perspectives, le fait de donner le pouvoir à Alain Dinin, s’il devait se confirmer, apparaîtrait comme une anomalie de taille et inciterait à s’interroger sur le montage des opérations qui pourraient en découler. Comment la Commission Bancaire pourrait-elle accepter autant de pouvoir d’un non banquier sur la banque ? Et, encore une fois, quelle sombre stratégie pousse l’ ??cureuil à se départir de ses prérogatives après s’être fait hara-kiri sur la valeur du CFF ?
Tout cela conduit à penser, avec le cabinet Ethix, que nombre de points stratégiques apparaissent incompréhensibles et extravagants. Les risques étant énormes pour le Crédit Foncier et les avantages inexistants, les syndicats du CFF s’apprêtent à solliciter des entrevues avec l’Autorité des Marchés Financiers et avec la Commission Bancaire, et cela dans de brefs délais, le calendrier ne courant que jusqu’en avril.
Fédération des Finances CGT, case 540, 263 rue de Paris, 93515 Montreuil Cedex Tel : 01.48.18.82.21
Article publié le 21 mars 2007.